Fondos de Inversión Inmobiliaria

Dentro de los fondos de inversión podemos diferenciar un tipo de fondos que son los fondos de inversión inmobiliarios. Al utilizar el término inmobiliario, estamos haciendo referencia a todos aquellos bienes que son aptos para el desarrollo de alguna actividad cotidiana llevada a cabo por las personas; viviendas, locales o plazas de parking entre otros. La principal ventaja que poseen los fondos de inversión inmobiliarios es que a diferencia de los especuladores inmobiliarios que adquieren una vivienda con el fin de lucrarse con una posterior venta cuando el inmueble se revalorice, es que en este tipo de fondo de inversión, el cliente no tiene que adquirir el inmueble en su totalidad, es decir, adquiere un porcentaje pero nunca su totalidad ya que de ser así no tendría ningún sentido adquirir una vivienda para especular a través de un banco o entidad financiera que nos va a cobrar por sus servicios y gestiones.

El rendimiento que proporciona este tipo de fondos reside fundamentalmente en el arrendamiento de los propios inmueble. Para que nos hagamos una idea de cómo funciona plantearemos un ejemplo; un grupo inversor decide adquirir con el dinero de sus clientes inversores una de las dos torres KIO de Madrid ubicada en la plaza de Castilla. Sin la aportación de los clientes inversores, el grupo inversor no podría haber adquirido dicho inmueble. Una vez que tiene en posesión la torre comienza a cobrar un alquiler por plantas y oficinas a todas las empresas que deseen desarrollar su actividad en el edificio. El beneficio que va a obtener el grupo inversor va a venir generado por los ingresos que se producen derivados del alquiler de las plantas y oficinas. Evidentemente son inversiones a largo plazo en las que los clientes invierten un capital y esperan obtener una rentabilidad con el paso del tiempo. La rentabilidad en este tipo de fondos es fija y a veces varía dependiendo del tipo de inversión a realizar.

Dentro de este tipo de fondos de inversión podemos encontrar tres tipos: los de vivienda, los libres y los mixtos. Los de vivienda como su nombre indica van destinados a la adquisición de vivienda exclusivamente. Los fondos libres hacen referencia a aquellos fondos de inversión que poseen determinadas limitaciones en torno a su ejecución. Por último los fondos mixtos que corresponden a inversiones en las que al menos el 50% de los fondos aportados por los inversores se destina a la adquisición de viviendas y el resto a la compra de inmuebles autorizados.

La norma que rige a los fondos de inversión inmobiliaria es la siguiente: “Se comprarán inmuebles destinados al arrendamiento. Existirá una cantidad mínima de inmuebles a comprar por parte del grupo inversor y que dichos inmuebles no superen el 20% de la cantidad total de capital del que dispone el grupo inversor. Podrán estar constituidos por viviendas, locales comerciales, plazas de aparcamiento, centros comerciales, oficinas o cualquier otro tipo de habitáculo destinado al desarrollo de cualquier actividad laboral o social con posibilidad de arrendamiento. El inversor deberá permanecer al menos durante un mínimo de 4 años en el grupo inversor sin retirar su capital si no quiere ser castigado con una fuerte sanción compensatoria por abandonar el grupo. No podrá abandonar el grupo ningún inversor cuyo capital invertido suponga más del 25% del patrimonio total de la empresa”. Mediante esta regulación común a todas las entidades dedicadas a la inversión inmobiliaria se trata de crear unos vínculos entre entidad e inversor para que no aparezcan los típicos oportunistas.

En la actual situación financiera y con la grave crisis inmobiliaria asentada en España, este tipo de fondos de inversión se desaconsejan hasta que no se recupere de nuevo una estabilidad en la que los mercados marquen una tendencia clara de compra y venta de inmuebles.